Nuevos Reales Decretos-ley de vivienda de octubre de 2026: ¿qué cambia realmente?
El Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2026 ha publicado dos nuevas normas que introducen importantes modificaciones en materia de vivienda y arrendamientos: el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, también de 6 de octubre, relativo a la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Las nuevas normas llegan después de que el Congreso no convalidara los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, aprobados apenas una semana antes.
Conviene, por tanto, distinguir entre los anuncios realizados por el Gobierno y el contenido jurídico de las normas finalmente publicadas.
Dos Reales Decretos-ley con distinta entrada en vigor
El Real Decreto-ley 29/2026 establece como regla general su entrada en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, es decir, el 8 de octubre de 2026, sin perjuicio de las reglas específicas previstas para determinadas disposiciones.
El Real Decreto-ley 28/2026 establece, en cambio, una entrada en vigor diferida al 15 de noviembre de 2026.
Esta diferencia resulta especialmente importante porque este último Real Decreto-ley modifica el régimen de prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Además, ambos Reales Decretos-ley deberán someterse a convalidación parlamentaria. Tras la disolución de las Cortes Generales, esta función corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
Por ello, la situación normativa debe seguirse con especial atención durante las próximas semanas.
Principales medidas del Real Decreto-ley 29/2026
Se trata de una norma extensa que no se limita a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Entre las medidas de mayor relevancia práctica pueden destacarse las siguientes.
Protección frente a determinados desahucios
La norma introduce medidas destinadas a proteger a personas económicamente vulnerables que carezcan de alternativa habitacional.
No supone una paralización general de todos los desahucios. Para determinar si una suspensión resulta aplicable será necesario comprobar el tipo de procedimiento, la situación económica del ocupante o arrendatario, la condición del propietario y los restantes requisitos establecidos legalmente.
Por ello, tanto propietarios como arrendatarios deben evitar aplicar automáticamente titulares generales sobre una supuesta “prohibición de los desahucios”.
Cada procedimiento requiere un análisis individualizado.
Prórroga extraordinaria de determinados alquileres
El Real Decreto-ley 29/2026 establece una prórroga extraordinaria, previa solicitud del arrendatario, por anualidades y hasta un máximo de dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual.
Entre otras condiciones, se exige que el arrendatario se encuentre al corriente del pago de la renta y que lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
La medida se refiere a determinados contratos cuyo período de prórroga finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
Existen, además, excepciones. Entre ellas se encuentran determinados acuerdos entre las partes, la celebración de un nuevo contrato y ciertos supuestos de necesidad real y acreditada de recuperación de la vivienda por el arrendador.
Esto obliga a estudiar el contrato concreto antes de comunicar una no renovación o aceptar una petición de prórroga.
Limitación extraordinaria de determinadas actualizaciones de renta
Otra de las medidas relevantes afecta a las actualizaciones anuales de renta que deban producirse entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027.
Cuando la renta sea superior al límite máximo que resulte aplicable conforme al sistema estatal de índices de precios de referencia, la norma establece que no procederá incremento.
En los restantes casos, las partes pueden negociar la actualización y, en defecto de nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.
Esta medida debe distinguirse de las reglas ordinarias de actualización de renta y obliga nuevamente a comprobar las circunstancias de cada contrato.
Regulación de los alquileres temporales y por habitaciones
La reforma introduce modificaciones importantes en la Ley de Arrendamientos Urbanos para diferenciar entre vivienda habitual y vivienda temporal.
La calificación del contrato no dependerá exclusivamente del nombre que las partes le hayan dado. Resultará especialmente relevante determinar cuál es la necesidad residencial realmente satisfecha.
También se incorpora expresamente el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias dentro de la regulación legal.
Uno de los objetivos de la reforma es impedir que contratos que materialmente satisfacen una necesidad permanente de vivienda sean artificialmente configurados como contratos temporales para eludir la normativa protectora de la vivienda habitual.
Cambios fiscales para arrendadores e inquilinos
La norma incorpora asimismo medidas fiscales.
Entre ellas se encuentran modificaciones de las reducciones aplicables a determinados rendimientos derivados del arrendamiento de vivienda y una deducción estatal vinculada al alquiler de vivienda habitual para determinados contribuyentes, sometida a los requisitos y límites previstos legalmente.
También se modifica el tratamiento fiscal de determinadas actividades relacionadas con inmuebles residenciales y el régimen de las SOCIMI.
No debe presumirse, por tanto, que todos los propietarios o todos los inquilinos pueden acogerse automáticamente a los beneficios anunciados. Será necesario comprobar los requisitos fiscales de cada medida.
Hasta 50.000 euros para facilitar la compra de la primera vivienda
El artículo 19 crea el mecanismo denominado TU CASA, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial.
Su finalidad es complementar la financiación privada de las personas que accedan a su primera vivienda habitual hipotecada.
El mecanismo permite financiar hasta el menor de estos dos importes:
- – el 20 % del valor de la vivienda
- – 50.000 euros.
La financiación se configura a interés cero y sin comisiones en los términos previstos en la norma y en su posterior desarrollo.
Es importante destacar que no se trata de una subvención de 50.000 euros, sino de financiación que debe devolverse.
La línea anunciada por el Gobierno alcanza los 10.000 millones de euros.
Más vivienda pública y asequible
La norma establece diferentes instrumentos destinados a incrementar la oferta.
Entre ellos se encuentran la cesión de inmuebles públicos a CASA 47, la creación del Fondo de Vivienda de Impacto Social y diferentes mecanismos de financiación.
El concepto de vivienda asequible se vincula, a determinados efectos, a que el coste de la vivienda y sus gastos asociados no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio correspondiente.
Impulso a la construcción industrializada
El Real Decreto-ley también contiene medidas destinadas a financiar la construcción industrializada.
Resulta especialmente significativa la posibilidad de constituir hipoteca mobiliaria sobre determinados componentes industrializados destinados a la construcción de edificios durante su proceso de fabricación.
También se articulan líneas de avales públicos vinculadas a la financiación de este tipo de construcción.
¿Qué introduce el Real Decreto-ley 28/2026?
El segundo texto tiene un objeto mucho más específico: modificar el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para reforzar la continuidad de determinados contratos de vivienda habitual.
Su entrada en vigor se ha fijado para el 15 de noviembre de 2026.
La norma establece un nuevo régimen de prórroga y regula específicamente los preavisos y las consecuencias de determinadas decisiones de no renovación.
Además, contiene un régimen transitorio para los contratos que ya estén vigentes cuando la reforma entre en vigor.
Esto resulta especialmente importante porque no todas las comunicaciones realizadas antes de la reforma quedan automáticamente sin efecto.
Las comunicaciones o requerimientos válidamente efectuados antes de la publicación del Real Decreto-ley conservan su eficacia en los términos previstos por su disposición transitoria.
¿Qué ocurre ahora con los contratos de alquiler?
La respuesta dependerá de cada contrato.
Será necesario comprobar, entre otras circunstancias:
- – la fecha en que se celebró
- – la duración inicialmente pactada
- – si el arrendador es persona física o jurídica
- – las prórrogas ya consumidas
- – si se ha comunicado una voluntad de no renovación
- – la fecha de esa comunicación
- – si existe una petición de prórroga extraordinaria
- – si el inmueble se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado
- – si concurre una causa legal para recuperar la vivienda.
En estos momentos resulta especialmente arriesgado resolver una cuestión arrendaticia utilizando únicamente modelos de contrato o información anterior a octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Ya están en vigor los nuevos decretos?
El Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor, como regla general, el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026.
¿Son definitivas estas normas?
No. Los reales decretos-ley deben someterse al procedimiento constitucional de convalidación. Al encontrarse disueltas las Cortes, corresponde intervenir a la Diputación Permanente del Congreso.
¿Todos los alquileres se prorrogan automáticamente?
No. Existen diferentes regímenes de prórroga y excepciones. Debe estudiarse la fecha, duración y situación concreta del contrato.
¿El Gobierno concede 50.000 euros para comprar una vivienda?
No exactamente. El mecanismo TU CASA contempla financiación de hasta 50.000 euros, con los límites y condiciones previstos legalmente. No se trata de una subvención a fondo perdido.
¿Puedo recuperar una vivienda alquilada?
Dependerá del contrato, de su fecha, de la fase de duración en que se encuentre y de la causa que se invoque. Antes de realizar una comunicación de resolución o no renovación resulta aconsejable revisar jurídicamente el contrato.
Beneyto Abogados
En Beneyto Abogados asesoramos a propietarios, arrendadores, arrendatarios y empresas en materia de arrendamientos, resolución contractual y procedimientos de desahucio.
La sucesión de reformas producida durante 2026 hace especialmente recomendable analizar cada contrato individualmente antes de adoptar decisiones sobre su renovación, actualización de renta o resolución.
Puede ponerse en contacto con nuestro despacho de abogados en Valencia para estudiar su caso.
