Guía práctica para reclamar los gastos de hipoteca

Juan y María adquirieron una vivienda en propiedad en diciembre de 2006, para ello, solicitaron un préstamo hipotecario en su banco de confianza.

La formalización de la hipoteca fue todo un éxito, la entidad bancaria les ofreció todas las facilidades posibles, firmaron el contrato de préstamo hipotecario y pagaron los gastos que por la formalización de la hipoteca se originaron tras la firma.

Este es un caso muy habitual que recibimos en nuestro despacho.

Hace poco, el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre pasado, falla a favor del consumidor financiero considerando que “se trata de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).”

En concreto, nos referimos a este tipo de cláusula o similar contenida en los préstamos hipotecarios que se pueden encontrar en la mayoría de las entidades bancarias:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente.”

Como Juan y María, miles de clientes realizaron la misma operación con total naturalidad, convencidos de que la misma era legal y sin saber que no les correspondía hacerse cargo de tales gastos por la formalización de su hipoteca.

Hoy, el Tribunal Supremo en su reciente Sentencia 705/2015 determina que lo hicieron indebidamente.

Clausula de gastos de hipoteca: Motivos de nulidad según el Supremo:

1) La cláusula hipotecaria no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral y

2)  hace recaer su totalidad sobre el prestatario.

Esta sentencia que reconoce el derecho de los prestatarios a recuperar el dinero pagado de más por la formalización de la hipoteca se une a las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 y 25 de febrero de 2015 y la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 21 de diciembre de 2016, reconociendo nuevamente a favor del consumidor que ha estado pagando de más por la aplicación de la famosa clausula suelo.

Os hablamos con mayor profundidad sobre este tema en nuestro artículo “Claves para reclamar la cláusula suelo de tu hipoteca”.

En el mes de diciembre hemos vivido una revolución jurisprudencial que pone a los bancos en el punto de mira ante la aplicación de cláusulas abusivas en sus contratos con los consumidores financieros.

En Beneyto Abogados queremos facilitarte la recuperación de lo que es tuyo, por eso hemos preparado este artículo donde te informamos sobre los aspectos más importantes que debes conocer para la recuperación de los gastos de formalización de tu préstamo hipotecario.

Como siempre, cada caso deberá ser objeto de estudio por separado, así que te animamos a mantener una reunión con nuestros abogados para facilitarte personalmente un informe sobre la viabilidad de la reclamación en tu caso concreto.

Estas son las cuestiones más importantes que debes tener en cuenta a la hora de recuperar las cantidades pagadas de más en la constitución de tu hipoteca:

• ¿Quién puede reclamar los gastos hipoteca?

Puede reclamar cualquier prestatario que tenga incluida en su préstamo hipotecario una clausula igual o similar a la que hacemos referencia en el inicio de este artículo. No es determinante que la hipoteca esté abonada en su totalidad o no, se puede reclamar cualquier tipo de hipoteca.

• Plazos y prescripción.

El plazo, para aquéllos préstamos hipotecarios que se encuentren todavía vigentes, es de 4 años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

• ¿Qué cuantía puedo reclamar?

Para determinar la cuantía a la que tienes derecho reclamar se debe tener en cuenta dos factores: el año de la constitución de la hipoteca y la ubicación del inmueble.

(El impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados varía en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentre situado el bien inmueble litigioso).

• Documentación necesaria para la reclamación de los gastos de hipoteca:

1. Copia de la escritura, con sus novaciones o ampliaciones si las hay
2. Últimos recibos de hipoteca pagados
3. Factura de la gestoría
4. Factura del Notario
5. Factura del Registro de la Propiedad
6. Carta de pago de los impuestos satisfechos por la constitución de la hipoteca

• ¿Qué posibilidades tengo de ganar?

Estamos hablando de una Sentencia del Tribunal Supremo, por lo que las posibilidades de obtener una sentencia a favor del consumidor son muy elevadas, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales para considerar la cláusula de gastos de formalización de la hipoteca abusiva en tu caso concreto.

Te ofrecemos la primera consulta gratuita para analizar la viabilidad de tu reclamación.

Esperamos que te haya servido de ayuda nuestra guía práctica para la recuperación de los gastos por formalización de la hipoteca.