RECLAMACIÓN DE DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN VIVIENDAS DE OBRA NUEVA O REHABILITADAS
¿La reforma de tu casa no ha quedado como querías?, ¿has observado defectos constructivos tras comprar una vivienda de nueva construcción?, ¿malos acabados, olores, ruidos, defectos en el funcionamiento de las instalaciones…? Si es así, este artículo te ayudará a saber cómo, cuándo y a quién tienes que reclamar por los mismos.
Las reclamaciones de defectos en la construcción se regulan en la Ley de Ordenación de la Edificación y, según la misma, su ámbito de aplicación incluye tanto las obras de nueva construcción, como las obras de reforma, siempre y cuando alteren la configuración arquitectónica de la construcción.
¿Qué se puede reclamar?
Así pues, los vicios o defectos que pueden aparecer tras la finalización de las obras se clasifican de la siguiente manera, teniendo en cuenta que no todos tienen la misma gravedad:
- Vicios o defectos estructurales (ruina física): son todos aquellos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Estos son los defectos constructivos más graves.
- Vicios o defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad (ruina funcional): se trata de defectos en los elementos constructivos o en las instalaciones que ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad regulados en el artículo 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Aquí, por ejemplo, se incluirían los problemas de olores y ruidos.
- Vicios o defectos de remate, terminación y acabado: son todos aquellos vicios de mera ejecución que afectan a la terminación y acabado de las obras. Estos son los defectos más fáciles y sencillos de reparar (baldosas sueltas, persianas que no bajan correctamente, rayaduras en las puertas, etc.).
Por tanto, una vez clasificados los vicios constructivos que puede tener mi vivienda, ¿qué plazo tengo para reclamar y frente a quién tengo que hacerlo?
Tal y como regula el artículo 17 de la Ley de Ordenación para la Edificación, los propietarios y los terceros adquirientes podrán reclamar a los diferentes agentes que intervinieron en el proceso de edificación (en las obras) los daños materiales ocasionados, siempre y cuando aparezcan dentro de los siguientes plazos, contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas:
- Durante 10 años, los defectos estructurales.
- Durante 3 años, los defectos funcionales.
- Durante 1 año, los defectos de remate, acabado y terminación.
Dichos plazos, conforme ha establecido la jurisprudencia, son plazos de garantía, es decir, únicamente se podrán reclamar los vicios o defectos que aparezcan dentro de estos plazos, pero, una vez transcurrido el mismo, ya no podrán ser reclamados; y, además, desde el momento en que aparecen, se dispondrá de un plazo de 2 años para reclamar.
Por otro lado, la responsabilidad civil solicitada a través de dichas reclamaciones será exigible frente a los diferentes agentes intervinientes en el proceso de construcción de manera personal e individualizada, es decir, habrá que individualizar cada uno de los defectos y determinar su origen para, posteriormente, determinar la responsabilidad de los mismos y frente a quién hay que dirigir la reclamación: promotora, constructora, proyectista, director de obra o director de ejecución de la obra (estos tres últimos suelen ser la misma persona).
No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños o quedase probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente de la edificación, la responsabilidad se exigirá solidariamente a todos y, en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes.
Por tanto, es imprescindible tener un buen informe pericial que determine todos estos aspectos, para poder formular la demanda judicial correctamente y reclamar a los agentes indicados. Del mismo modo, es necesario contar con la representación de un Procurador y la defensa de un Abogado especialista en estos temas.
Nosotros somos especialistas en este tipo de casos, si necesitas ayuda legal para preparar tu reclamación ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos.
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